年末回家，朋友老王聊起买房的事股票炒股配资开户，说现在房子真便宜了，五年前看的房子现在直接打了个七八折。他问我要不要跟风也买套，但又犹豫，不知道房价是继续跌还是真的要反弹。我翻了翻最近的新闻才发现，这一年多来我国的楼市早已不是那个拍桌子疯狂上涨的模样，取而代之的是一个看不太清的局面。一方面是库存堆积，另一方面却是国家下手了。
确实动静很大。从2024年中期开始，各地陆续传来一个新词叫"收储"，就是地方国企以折扣价收购那些卖不动的新房，转成保障房或人才房。到了2025年年初，这套政策组合拳似乎真的要见效了。根据公开数据，截至2025年2月初，已有浙江、福建、河南、河北、江西、北京和海南等省市提前下达共计8015亿元的新增债务限额，其中新增专项债合计6963亿元，这些钱很大一部分就是用来干这事儿的。有机构预测，2025年新增地方政府专项债务限额可能达到4.5万亿元，比2024年初预算增加了6000亿元。这到底是怎么回事呢？我们得看清楚。
说到底，我们国家的房地产市场现在面临一个大变局。根据国家统计局的数据，2024年末，商品房待售面积达到75327万平方米，比上年末增长了10.6%。其中住宅待售面积增长更快，达到16.2%。换句话说，摆在那儿卖不出去的房子越来越多，这对房企的资金链造成了巨大压力，同时也打击了购房者的信心。这种局面持续下去，谁都坐不住。所以从去年四季度开始，相关部门就打出了"四个取消、四个降低、两个增加"的政策组合拳，后来又补上了这波"收储"的办法。
展开剩余82%我们来看看具体是怎么操作的。所谓"四个取消"，主要是取消限购、取消限售、取消限价，还有取消普通住宅和非普通住宅的标准。这听上去简单，实际上是放开了很多城市之前的管制。"四个降低"就是降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款首付比例、降低存量贷款利率、降低"卖旧买新"换购住房的税费负担。税费方面，从2024年12月1日起，原本享受1%低税率的契税面积标准由90平方米提高到140平方米，这对改善性购房需求的刺激还是很明显的。至于"两个增加"，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，二是把"白名单"项目的信贷规模增加到4万亿元。这些数字听上去干巴巴的，但折算下来就是真金白银的支持。
现在轮到"国家队"出手的部分了。所说的"国家队下场收储"其实就是地方国企出面，以低于市场的价格收购那些滞销的新房，然后改作保障房、人才房、青年公寓或者职工宿舍。根据央视新闻2月1日的报道，自2024年中央提出收购存量商品房用作保障房以来，全国已有超过60个城市表态支持"收储"工作。这个操作巧妙就巧妙在，一下子能打三个靶子：为房企回了血，增加了保障房的供给，同时降低了库存周期。
不过还得说清楚，这个政策的真实逻辑是什么。一方面，房企现在的日子确实难。投资滑落，销售乏力，资金面吃紧，很多公司的现金流出现了问题。另一方面，老百姓对买房的期待也变了。几年前大家抢着买房是为了保值增值，现在更多是改善居住条件或者为了有个栖身之所。需求端的热度下来了，供给端的压力就出现了。在这种背景下，"国家队"的介入就成了一个平衡器。它可以接住房企的货，避免连锁的风险，同时也给市场传递一个信号，说政府在关注，在稳定这个市场。
1月10日，财政部林泽昌司长表示，在2025年新增发行的专项债额度内，地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房这两个方面。这意味着不是所有的地方都被强行要求这么干，而是有了工具和权限，可以根据自己的实际情况来应对。有的城市库存特别高，就多收一些；有的城市不那么紧张，就少收一些。这种因城施策的思路在房地产领域已经被反复强调了，因为一线城市和三四线城市的房地产基本面实在差太多。
根据房地产研究机构的预测，这一波操作的效果可能会比较明显。一是在供给端，收购存量房可以加快去库存的进程，估计能消化0.35亿到0.65亿平方米的商品房库存，同时处理1.5亿平方米的闲置土地。二是在需求端，城中村改造的货币化安置会释放比较大的购房需求，预计能拉动0.75亿到1亿平方米的住房需求。三是在融资端，"白名单"制度的落地让房企的融资成本和融资难度都有所改善。这三条线并行推进，理论上可以形成一个比较完整的市场修复链条。
可是这里头还有个问题，就是这套政策能维持多久。市场的信心不是一蹴而就就能恢复的，特别是对那些想着房子保值增值的购房者来说，现在买的便宜房子，会不会一年两年后就跌得更惨？这个心理负担不消除，需求的底层动力就很难真正激发出来。所以从2025年的政策来看，一个很重要的转变是对"好房子"的强调。不再只是关注房子有没有、多便宜，而是关注房子安不安全、舒不舒服、绿不绿色、智不智能。这意味着开发企业今后的竞争重点要从价格战、规模战转向品质战，从一味追求快速周转转向提高服务品质。有部门明确提出，房地产企业今后拼的是高质量、拼的是新科技、拼的是好服务。
从数据层面看，市场的一些指标已经在改善。根据最新的问卷调查，预期未来半年新建商品住宅和二手住宅销售价格保持稳定或上涨的从业人员占比在逐月提升，到了2024年末，这个占比已经达到69.3%。十月份房地产业的商务活动指数比上月回升2.5个百分点，市场预期指数回升1.8个百分点，虽然不是特别高，但至少是回升的势头。这说明经过上半年一系列政策的发酵，市场的悲观情绪有所缓解。
前面提到"退房令"的事，这也是楼市格局变化的一个细节。早在2010年，国资委就要求央企退出房地产市场，但很多央企的退出一直不彻底。到了2024年年底，这个号召被重新强调，国资委在通知中明确说央企应该严格把握主业投资方向，严控非主业投资，不能为了规避监管要求通过参股等方式进行房地产业务。这背后的逻辑是，央企应该把资金和精力投到国家卡脖子的技术和产业上，而不是在房地产这种高杠杆、高风险的领域里打滚。由此可见，从国家层面讲，房地产行业的定位已经发生了变化，从之前的支柱产业逐步转向一个民生保障行业。
所以现在的房地产市场，其实处于一个微妙的转变期。一方面，政府在用各种手段托底，防止市场急速下跌引发系统风险，这是防守。另一方面，政府也在推动行业向新模式转变，促进房地产回归住房属性和民生属性，这是进攻。两者叠加在一起，就会看到一个既有政策兜底的稳定性，又有结构调整的变化性的市场走势。
不过这个过程中还有不少的风险点需要关注。比如说，虽然国家队在买房，但这些收购来的房子如何有效运营，能否真的解决新市民、青年人的住房问题，而不是沦为又一种形式的库存，这是个现实的问题。再比如说，房企的债务问题还没有完全解决，很多企业的债务到期支付压力还很大，政策对融资的支持虽然有帮助，但治标不治本的问题仍然存在。还有就是区域分化的问题，一线城市可能真的会出现价格稳定甚至小幅上涨，但二三四线城市的去化压力可能还要持续一段时间。
底线来说，这一波房地产政策的力度确实空前。4.4万亿的专项债，加上各种降息、降首付、减税的措施，再加上"国家队"下场收储，这套组合拳的威力是很大的。但最关键的还是要看这些政策能否真的激发出购房需求，能否真的让开发企业和购房者都对未来有信心。如果需求端始终没有起来，那么就算国家队收了再多的房子，也只能是缓解一时的压力，而无法根本上扭转行业的困境。我们要看的是2025年能否真的实现"止跌回稳"，而不仅仅是"止跌"。
你怎么看这波新政？现在是出手买房的好时机吗？还是继续等等看市场什么时候真正好转？把你的想法分享在评论区吧，我们一起讨论这个话题。
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